房屋卖家面临压力
多年来，房价飙升且市场房源短缺，让房主在卖房时占据主导地位。但如今，这种情况已不再是定局。
放眼全美，卖家想要强硬议价变得愈发困难。有能力购房的买家数量不足，加之经济、就业及抵押贷款利率前景不明朗，迫使卖家在谈判桌上做出让步。
在部分市场（主要集中在南部和西部地区），急于卖房的房主更倾向于为买家提供更优惠的条件，可能包括降低房价、预先支付资金以降低买家的抵押贷款利率，以及为成交费用和房屋检查后可能出现的维修或翻新费用提供资金支持。
背后原因在于：潜在买家对他们认为不合理的要价望而却步；与此同时，新建住房为买家提供了更多选择，也迫使卖家不得不提升自家房屋的吸引力。
其结果是，尽管 7 月份全国房屋挂牌价中位数略有上涨，但部分大都市区的房价出现下跌，这标志着买卖双方的权力格局发生逆转。本年代初曾出现过令全国房价暴涨约 50% 的激烈竞价战，如今这种情况已十分罕见，而低价报价则变得更为普遍。
尽管出现这一利好趋势，房地产市场仍深陷低迷。今年前 7 个月，美国二手房销量较去年同期下降约 1.3%，而去年同期销量已跌至近 30 年来的最低水平。
据房地产网站Realtor.com数据，7 月份全国房屋挂牌价中位数同比小幅上涨至 43.945 万美元。该网站研究发现，收入处于美国家庭收入中位数水平的购房者，最多能负担 29.8 万美元的房价。该分析基于 20% 的首付比例和 6.74% 的 30 年期固定抵押贷款利率计算得出。按照这一标准，每 10 位购房者中就有 7 位被挤出市场。
销售放缓，房屋待售周期延长
自 2022 年抵押贷款利率从历史低位开始攀升以来，房地产市场便陷入停滞。当时，待售房源数量减少，而房价却持续上涨。
从全国范围来看，由于买家不愿或无力达成交易，越来越多的房屋挂牌上市，且待售时间不断延长。Realtor.com的数据显示，7 月份活跃房源（统计范围涵盖市场上所有待售房屋，已进入最终成交流程的房屋除外）连续第 21 个月增加，同比增幅近 25%。
市场趋势逆转缓慢
随着市场放缓，美国全国待售房源库存逐渐增加，目前已达到供需相对平衡的水平。但在得克萨斯州和佛罗里达州等州，待售房屋数量大幅增长，部分原因是这些州是新建住房建设的热点地区。
与疫情前水平相比，南部和西部地区的房源库存已实现个位数增长，如今在这些地区，买家相对于卖家可能拥有更多议价权。而Realtor.com的数据显示，中西部和东北部地区的市场形势更为严峻，其房源供应分别比疫情前水平低 40% 和 50%。
卖家承压，价格让步
道格・麦科米克的房子挂牌近两个月，且举办了三场开放看房活动，却仍未收到任何报价。
这位退休企业主和妻子最初将位于丹佛以西约 30 英里的山区社区埃弗格林的这套四居室、4.5 卫房屋标价 130 万美元。之后他们将要价降至约 128 万美元，但依旧未能吸引到买家。
80 岁的麦科米克表示，他希望抵押贷款利率能略有下降，以吸引更多买家入市。但他也在考虑将房屋出租。
“这个想法一直在我脑子里打转，” 他说，“我不断提醒自己，只需要找到一个合适的买家就够了。”
麦科米克的情况并非个例。随着需求放缓，越来越多的卖家不得不降低初始要价（往往多次降价），但仍无济于事。
“即便我们看到大量房源降价，有时降价幅度也不足以促成交易，房子还是会一直待售，” 丹佛市 Redfin 房地产公司的经纪人安妮・福希说。
7 月份，奥斯汀市房屋挂牌价中位数同比下跌 4.9%，迈阿密下跌 4.7%。其他挂牌价大幅下跌的大都市区包括：芝加哥（4.4%）、洛杉矶（4.2%）和丹佛（4%）。
既是买家也是卖家：双重身份下的市场困境
林赛・奥莱斯伯格和丈夫约翰深知在房地产低迷期同时扮演买家和卖家的滋味。
2024 年 6 月，约翰（一名研究科学家）在得克萨斯州找到新工作后，这对夫妇将位于阿尔伯克基郊外的四居室、3.5 卫房屋挂牌，要价 83.5 万美元。他们的计划是：卖掉现有房屋，搬到奥斯汀并在当地购置新房。然而，卖房过程耗时超过一年 —— 期间他们多次下调要价，曾暂时撤市，还遭遇过几次报价夭折。
最终，他们同意以比初始要价低 4 万美元的价格成交。
而买房过程则顺利得多。在奥斯汀，奥莱斯伯格夫妇很容易就找到了心仪且负担得起的房子。数据显示，7 月份奥斯汀的房源库存较疫情前水平增长了近 60%。
他们以 73.5 万美元的价格在奥斯汀买下了一套五居室、三卫的房子，比初始挂牌价低 3 万美元，卖家还同意承担 1000 美元的费用。
“我们在新墨西哥州卖掉房子的价格比预期低，”59 岁的圣经教师林赛・奥莱斯伯格说，“但与此同时，我们也清楚奥斯汀当时是买方市场，所以房价确实在下降。”
选择撤市，暂避锋芒
在如今买家占据主导地位的市场中，有能力等待的卖家往往会选择撤市，而非迫于压力大幅降价。
塔米・塔利斯于 6 月将自己位于迈阿密郊区南迈阿密的房屋挂牌。这套四居室、3.5 卫的房子起初并未收到多少报价，于是她将 280 万美元的要价降低了 10 万美元。这一举措确实提高了开放看房活动的参与度，但她收到的只有低价报价。
“这些报价比我的要价低了 40 万到 50 万美元，”51 岁的塔利斯说。
上个月，这位财务顾问选择了撤市。不过她可能会在近期重新挂牌。
“我想卖房，但并不急于一时，” 塔利斯表示。
抵押贷款利率未来会下降吗？
特朗普政府一直施压美联储降息，称此举将对房地产市场起到提振作用。但购房者乃至政界人士需注意：美联储仅能直接影响短期利率，而大多数抵押贷款利率则基于 10 年期美国国债收益率。因此，即便美联储如市场预期般在两周内降息，抵押贷款利率也未必会随之下降。
此外，尽管较低的抵押贷款利率会增强购房者的购买力，但也可能吸引更多买家入市，从而降低卖家持续降价的动力。
经济学家普遍预计，今年 30 年期抵押贷款平均利率将维持在 6.5% 左右的水平。
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责任编辑：郭明煜
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